不動産Q&A
不動産に関するよくある質問集
住まいを借りる時（一般向け）
オフィスを借りる時（事業者向け
住まいを借りる時（一般向け）
保証人は誰に頼めばいいの？
マンションやアパートを借りる時には、ほとんどの場合「保証人」が必要になります。
借主が家賃を支払わなかったり、支払えなかったりした場合に、借主に代わって家賃を支払う義務のある「連帯保証人」です。
そのため、親や兄弟など「借主に近い親族」を連帯保証人に求められることが一般的です。
どのような保証人が必要かは、賃貸契約の条件として規定されているので、まずはそれに見合う人に依頼するのがいいですね。
適当な人が見当たらない時は、仲介の不動産会社や貸主に相談してみましょう。
契約の時に必要な書類は？
基本的には次のような書類が必要になります。
- 免許証や健康保険証など、契約者（借主）の身分を公的に証明するもの
- 契約者本人の印鑑（通常、認め印で可）
- 入居者全員の住民票
- 源泉徴収票、確定申告書など収入を証明する書類
- 連帯保証人の確約書
- 連帯保証人の印鑑証明
入居審査があるって本当？
入居審査は必ずあると思って間違いありません。
申込書の内容や提出書類に基づいて、仲介不動産会社や管理会社が審査を行い、貸主（大家さん）が最終的な判断を下します。
一般的には「家賃を確実に払えるだけの収入があるか」「連帯保証人に保証能力があるか」「入居後に問題を起こすような要素はないか」といった点がチェックされます。
契約・入居時に必要な費用は？
「所定の敷金と礼金、入居日からその月末までの日割り家賃、不動産会社への仲介手数料」が、基本的に必要となる費用です。
敷金と礼金の代わりに「保証金」を求められる場合も。契約前の、申込みの段階で「手付金(申込金）」と称してお金を預かるところもあります。
その場合、本来は領収書ではなく預かり書になります。提示されたものが領収書だったら「入居申込みがキャンセルされた場合にはこの金銭を全額返還します」という文章を入れてもらいましょう。物件探しや申込みの時には必ず「費用は何と何が必要で、全部でどのくらいかかるか」を仲介の不動産会社に確認し、金銭の授受に際しては、「どのような性格・目的なのか」を書面に明記して、証拠を残しておくようにするとトラブル回避に役立ちます。
どこまでなら部屋を改装していいの？
契約規定によって異なりますが、押しピンを貼る、電話やLANケーブルを配線するといった程度の日常生活にともなう簡単な改装以外は、禁止または事前に貸主の承諾が必要になると思っておくほうが無難です。壁紙を張り替えたり、エアコンや屋外TVアンテナなどを新設する場合は、事前に承諾を得ておくのがベターです。
退去時には原則として原状回復を求められるので、その点も確認しておきましょう。
契約を更新する場合の費用は？
地域での慣習や契約書の特約事項などにより、ケースバイケース。
契約を更新したくても何らかの理由で更新を拒否される場合もあり得ます。
契約更新についても、申込・契約の際に、しっかり確認しておくことが大事です。
退去時の原状回復費用はいくら？
建物や設備の長期的な時間経過にともなう劣化・損耗と、普通に生活していく中で生じる損耗（壁紙や畳やカーペットのキズや汚れ、キッチンやバス・トイレなどの損耗）に対しての修繕費は貸主が負担します。借主（入居者）の故意や過失等による損傷や改造・改装については、 借主が原状回復費用を負担する、というのが原則です。しかし実際にはどちらが負担するか、退去時にトラブルになりがち…。
やはり、契約の際にきちんと確認しておくことが大事です。できれば入居前に、大家さんや不動産会社と一緒に部屋や建物の現状を確認し、その場で写真を撮って記録として残し、確認をした旨の文書を交わしておくと、退去時のトラブル防止に役立ちます。
住まいを買う時（一般向け）
モデルルームで失敗しない見方は？
分譲マンションは建物が建つ前に販売されることが多く、特定の部屋タイプに限られるモデルルームは、あくまでも「見本」。
オプションや高価な家具・インテリアなどでグレードアップしてあるケースがほとんどですから、どこまでが標準装備でどこからがオプションなのかをきちんと確認しておきましょう。壁の厚さや共用部の設備・仕様など、モデルルームで見ただけでは分からない点も、納得の行くまで質問を。
必ず現地（建設地・建設予定地）に足を運んで、周辺環境や交通アクセスを自分自身でチェックしておきましょう。
購入資金はどのくらい必要？
住宅ローンの利用を前提にすると、大きく頭金と諸費用が購入に必要な資金となります。
中には頭金ゼロで購入可能な物件もありますが、その分ローンの支払い額は多くなります。
物件の価格と借入可能なローンの金額にもよりますが、一般的には「頭金20％・ローン80％」、できれば「頭金30％以上・ローン70％以下」で資金計画を立てるのがいいとされているようです。
マンションの購入に必要な諸費用は？
購入時には、印紙税・不動産取得税・登録免許税・固定資産税などの税金、住宅ローンの事務手数料や保証料、団体信用生命保険料と登記代行手数料などの諸費用が必要になります。
中古物件などを仲介会社を通して購入する場合は、仲介手数料も必要になります。
住宅ローンの上手な選び方は？
低金利の時代が続いてきましたが、最近は金利が上昇傾向に。
金融自由化や規制緩和の流れを受けて、銀行などの金融機関は多種多様な住宅ローン商品を発売するとともに、さまざまな優遇サービスを提供しています。
実際「これがベスト」と言える選び方を提示するのは難しいので、売主や代理の不動産会社や提携金融機関だけでなく、複数の金融機関に相談しながら、自分に適した住宅ローンの利用法を見極め、選びましょう。
インターネットで簡単に返済計画をシミュレーションできるものもあるので、利用してみると良いでしょう。
契約から入居までの流れは？
大きな流れは次のとおりです。
［購入申込み］
所定の書類に必要事項を記入して申込みます。
5～10万円程度の「申込証拠金」を預けることが多く、契約後、売買代金の一部に充当されます。
契約前にキャンセルした場合は返却されます。
↓
［売買契約］
重要事項説明を受け、手付金を払って売買契約を結びます。
住宅ローンの申込み手続きも、この時に行うのが一般的です。
↓
［入居説明会］
引き渡しの一ヶ月ほど前に行われることが多く、入居までに必要な手続き等についての説明を受けます。
提携ローンの契約も、この時に行います。
↓
［内覧会］
完成した建物と住戸の仕上がりを確認します。
↓
［残金決済・引き渡し・入居］
頭金から申込証拠金と手付を差し引いた残代金、住宅ローンや登記に必要な費用等を支払った後、引き渡し・入居となります。
オフィスを借りる時（事業者向け
賃貸オフィスの上手な探し方は？
賃貸オフィスの仲介を扱っている不動産会社は、多くがホームページを開設して物件や相場、賃貸オフィス探しのヒント、移転マニュアルなどの情報を提供しています。「賃貸オフィス」で検索し、上位にランクされたページから必要な情報を見ていくのが良いでしょう。
ページの先頭へ戻るオフィスを借りる時に必要な費用は？
大きく次のような費用がかかります。
［賃貸契約に必要な費用］
保証金（敷金）、仲介手数料、前払い賃料、共益費など賃料が数カ月間無料になる「フリーレント」を導入しているところもあります。
［内装・設備工事の費用］
内装、電気・電話・ＬＡＮなどの工事費用。オフィス家具や什器、コピー機やサーバなどＯＡ機器の搬入・組立費用も見ておきましょう。
移転の場合は、次の費用も必要になります。
［引越し費用、設備・機器の移転費用］
旧オフィスの原状回復費用（保証金から充当）
［不要になったオフィス家具など廃棄物の処理費用］
この他、移転案内、新しい名刺や封筒、帳票、看板などの作成費用も予算を組んでおく必要があります。
レンタルオフィスについて教えて
レンタルオフィスは、賃貸オフィスとは異なり、主にSOHOや個人事業主、ベンチャー企業向けに小規模なオフィススペースを貸し出すシステムです。
- 専用スペース、個室のレンタル
- 複数の契約者が共同利用する共用スペースのレンタル
- 一定の時間単位でスペース・設備をレンタルする時間貸し
大きく3つのタイプに分かれ、家具付き、貸し会議室や秘書サービス、電話・FAX・Eメール受付代行などのサポートを提供しているところもあります。
インターネット上で情報が豊富に提供されているので、それらをチェックしながら自分や会社が希望する利用形態に適したものを探していくと良いでしょう。
